Onzestrategie

Residentieel vastgoedeen veilige en rendabele investering

De markt van het Belgisch residentieel vastgoed kenmerkt zich door een lage volatiliteit en een stabiele waardevermeerdering over lange termijn.

De actuele vastgoedprijsindex bedraagt 125,68 punten tegenover 100 punten in 2015, zijnde een gemiddelde jaarlijkse stijging van meer dan 5%. In het tweede kwartaal 2021 bedroeg de stijging van de index voor de vastgoedprijzen 7,4% tegenover 6,9% in het vorige kwartaal. De gemiddelde stijging over de vier laatste kwartalen bedraagt 5,8%.

De verwachte groeiende woonbehoefte in de toekomst overtreft het aanbod zodat de stijgende tendens van de vastgoedprijzen op middellange termijn zich verder zal manifesteren.

De toenemende vergrijzing van de bevolking, de gezinsverdunning, maar ook de grotere diversiteit aan gezinsvormen hebben een belangrijke impact op de toename van de woningvraag. Hierdoor zal de vraag naar compacte woongelegenheden voor een- of tweepersoonshuishoudens verder toenemen.

Hoewel de demografische prognoses in de richting wijzen van een langzaam stagnerende bevolkingsgroei, zal het aantal huishoudens blijven stijgen door de toenemende gezinsverdunning.

De meest recente prognose van de Studiedienst van de Vlaamse Regering voorspelt tegen 2030 ongeveer 243.000 bijkomende huishoudens (ten opzichte van 2014), wat uiteraard eveneens een directe impact heeft op de woningvraag. Het Planbureau voorspelt tegen 2050 een aangroei van het aantal huishouden in Vlaanderen met 478.000.

Residentieel vastgoedevolutie van koopmarkt naar huurmarkt

Zoals in de ons omringende Europese landen evolueert ook de Belgische residentiële vastgoedmarkt van een koopmarkt naar een huurmarkt. Deze evolutie heeft een meervoudige oorzaak:

enerzijds wordt het voor een particulier financieel moeilijker om een eigen woning te verwerven: de banken stellen hogere eisen met betrekking tot inkomsten en eigen middelen om een hypothecaire lening toe te staan en daarenboven stijgt de prijs van de woningen omwille van de stijgende bouwkost (onder meer door de steeds strenger wordende duurzaamheidsvereisten),
anderzijds leggen de huidige en toekomstige generaties meer de focus op flexibiliteit in de diverse aspecten van hun leven en loopbaan waarbij het verwerven van een eigen woning niet langer een prioriteit vormt en huren meer voordelen biedt.

In Duitsland bijvoorbeeld betrekt 50% van de huishoudens een huurwoning ten opzichte van 25% in België.

Residentieel vastgoednieuwbouw

Greenmile Sustainable Housing investeert uitsluitend in nieuwbouwwoningen -en appartementen, meer bepaald in recent opgeleverde of nog op te leveren projecten.

Nieuwbouwvastgoed garandeert lage herstel en/of onderhoudskosten en geniet van de wettelijke tienjarige aansprakelijkheid van aannemers en architecten met betrekking tot structurele gebreken. Door de vastgoedportefeuille te beperken tot nieuwbouwvastgoed wordt het huurrendement gevrijwaard van hoge herstel en/of onderhoudskosten.

Het aanbod van nieuwbouwwoningen -en appartementen op de Belgische huurmarkt is relatief beperkt. Het aanbod op de Belgische huurmarkt bestaat hoofdzakelijk uit verouderde panden die vaak niet meer voldoen aan de actuele comforteisen van potentiële huurders. De nieuwbouwwoningen-en appartementen die Greenmile Sustainable Housing aanbiedt, hebben dan ook een bijzonder competitief voordeel op de huurmarkt waardoor een vlotte verhuring verzekerd is en het huurrendement niet negatief geïmpacteerd wordt door leegstand.

In het business plan van Greenmile Sustainable Housing is voorzien dat de aangekochte panden vanaf het vijfde jaar opnieuw in verkoop worden geplaatst, waarbij de opgebouwde meerwaarde wordt gerealiseerd en opnieuw wordt geïnvesteerd in nieuwbouw. Aldus blijft de vastgoedportefeuille ten allen tijde bestaan uit nieuwbouwvastgoed, waarvan de gemiddelde leeftijd 5 jaar niet overschrijdt.

Residentieel vastgoedduurzame investering

U als professionele belegger weet dat investeren eerder een marathon dan een sprint is. Dat maakt de mate van duurzaamheid van een investering des te belangrijker. Met de vastgoedinvesteringen van Greenmile Sustainable Housing Fund zit u op dat vlak alvast goed. De nieuwbouwprojecten voldoen volledig aan de huidige normen inzake energiezuinigheid en kwaliteit.

Residentieel vastgoedeen stabiel en interessant rendement

Het rendement dat Greenmile Sustainable Housing biedt aan het geïnvesteerd vermogen is gesteund op drie elementen:

Huurrendement: het type vastgoed waarin Greenmile Sustainable Housing investeert, beoogt een gemiddeld bruto huurrendement van 3,25% per jaar op de aankoopwaarde inclusief aankoopkosten. Gezien de huurprijzen jaarlijks worden geïndexeerd, wordt het huurrendement niet aangetast door eventuele financiële inflatie.
Bancaire hefboomfinanciering: de vastgoedinvesteringen worden maximaal gefinancierd met bankleningen op lange termijn met vaste (actueel lage) rentevoet. Hierbij wordt gestreefd naar een verhouding van 70% banklening ten opzichte van 30% eigen investering. Door de lage intrestvoet op de bankfinanciering wordt het rendement op de eigen middelen geoptimaliseerd.
Meerwaarde: de prijzen waaraan Greenmile Sustainable Housing vastgoed aankoopt, zijn steeds lager dan de geschatte marktwaarde bij aankoop omdat steeds met een substantiële korting wordt aangekocht. Daarenboven wordt de vastgoedportefeuille jaarlijks geherwaardeerd op basis van een schatting door een onafhankelijk expert. In het business plan is deze meerwaarde conservatief ingeschat op 2,5% (dit is minder dan de helft van de gemiddelde meerwaarde over de laatste 10 jaar).

Op basis van bovenstaande conservatieve aannames voorziet het business plan van Greenmile Sustainable Housing over een periode van 10 jaar een gemiddeld rendement van 7 a 8 % op haar geïnvesteerd vermogen. Indien enkel rekening wordt gehouden met de vastgoedrendementen op residentieel vastgoed van de afgelopen 2 jaar zou dit rendement meer dan 10% bedragen. Zodoende maakt dit een interessant rendement uit op het geïnvesteerd vermogen met de onderliggende garantie van een waardevaste residentiële vastgoedportefeuille.

Residentieel vastgoedvoordelen van het GVBF statuut

Greenmile Sustainable Housing is een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds conform de bepalingen van het KB van 9 november 2016.

Een GVBF wordt gekenmerkt als volgt:

Greenmile Sustainable Housing is een Belgische naamloze vennootschap, erkend en geregistreerd als GVBF door het ministerie van Financiën en het FSMA.
Het fonds staat open voor investeringen door professionele beleggers en institutionele partijen. Particuliere beleggers kunnen niet rechtstreeks investeren in een GVBF.
Het betreft een gesloten fonds met een maximale looptijd van 10 jaar, verlengbaar mits gezamenlijk akkoord van haar aandeelhouders/investeerders.
Het wettelijk kader verplicht het fonds tot een periodieke en transparante financiële rapportering onder toezicht van het FSMA.
Een GVBF dient ten minste 80% van winst uit huuropbrengsten en gerealiseerde meerwaarde als dividend uit te keren.
Een GVBF geniet een gunstig belastingregime: de winst uit huuropbrengsten en meerwaarde is vrijgesteld van inkomstenbelasting.